11
September
2017
|
20:46
Europe/Amsterdam

Weniger schlimm als befürchtet

Die Auswirkungen der Senkung des Referenzzinssatzes auf die Immobilienwerte von Anlageobjekten mit Mietwohnungen

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat am 01. Juni 2017 den für den Mietzins massgeblichen hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.75% auf den Tiefstand von 1.5% herabgesetzt. Mieter können somit die Senkung ihrer Miete vom Eigentümer verlangen. Auch wenn laut Aussagen von Liegenschaftsverwaltern nur etwa 20-30% der Mieter von ihrem Recht Gebrauch machen, treffen bei den Immobilienverwaltungen täglich Dutzende von Mietsenkungsbegehren ein. Viele Eigentümer machen sich indes nach einer Senkung Sorgen um die Entwicklung der Erträge und Marktwerte ihrer Wohnliegenschaften.

Abbildung 1: Entwicklung vom hypothekarischen Referenzzinssatz und Büro-Spitzenrenditen in Zürich

Quelle: CBRE

Gemäss den Auskünften von Liegenschaftsverwaltern sind es vorwiegend die Mieter von neuen und teureren Wohnungen, die eine Mietzinssenkung begehren. Altmieter in günstigen Wohnungen sind hier zurückhaltender. Vermieter sind nicht verpflichtet, Mietzinssenkungen von sich aus umzusetzen. Meist verlangen nicht alle Mieter eine Mietzinsreduktion, so werden für identische Wohnungen häufig unterschiedliche Mieten bei unterschiedlichen Referenzzinssatzständen beobachtet. Sollte der Referenzzinssatz in Zukunft wieder steigen, so müssten Eigentümer für eine Mietzinssteigerung die jeweilige Ausgangsbasis berücksichtigen.

Wird die Miete aufgrund einer Referenzzinssatzänderung von 0.25% angepasst, so beträgt die maximale Senkung 2.91%. Der Vermieter kann hingegen 40% der Teuerung sowie gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten dagegen rechnen oder sich auf ortsübliche Mieten berufen, um die Mietsenkung abzuwehren.

Auswirkung in der Liegenschaftsbewertung

Renditeliegenschaften wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser werden in der Schweiz vorwiegend mit dem Ertragswertverfahren und insbesondere der Discounted Cash Flow-Methode (DCF) bewertet. Hierbei werden die zu erwartenden Nettoerträge mit einem marktgerechten und risikogewichteten Diskontzinssatz kapitalisiert.

Reduziert sich der Mietertrag um 2.91%, so sinkt rein rechnerisch auch der resultierende Barwert der Mieten im gleichen Verhältnis. Daraus zu schliessen, dass nach der Referenzzinssatzsenkung alle Liegenschaften knapp 3% weniger wert sind, wäre jedoch verkehrt.

In der Liegenschaftsbewertung wird zwischen den aktuellen Mieten und zukünftig erzielbaren Marktmieten unterschieden. Eine gesunkene Miete kann nach Auszug des Mieters und Neuvermietung wieder auf Marktniveau gesetzt werden. Somit wirkt sich die im Normalfall niedrigere Miete lediglich auf den Zeitraum des Mietverhältnisses aus.

Wohnungsmietverträge werden meist auf unbefristete Zeit abgeschlossen. Es ist kaum möglich, die genaue Verweildauer eines Mieters zu prognostizieren. Statistiken zeigen, dass mit einem durchschnittlichen jährlichen Mieterwechsel von etwa 8% bis 10% der Mieterschaft zu rechnen ist. Anders formuliert – nach 10 bis 12.5 Jahren kann mit dem kompletten Wechsel der Mieterschaft gerechnet werden.

In der Bewertung hat es sich daher mittlerweile als Best Practice etabliert, diesen Mieterwechsel in der DCF-Analyse zu modellieren und über die detaillierte Betrachtungsperiode (meist 10 Jahre) gleichmässig hinweg zu verteilen. Da mit diesem Ansatz zum Ende der detaillierten Betrachtung alle Mietverträge auf Marktniveau gebracht werden, wirkt sich in der Bewertung die niedrigere Miete somit lediglich temporär auf maximal 10 Jahre aus (siehe Abbildung 2).

Abbildung 2: Beispielhafte Modellierung der Mietentwicklung im DCF

Quelle: CBRE

Neben der direkten Abbildung der aktuellen Mietzinsen sollte der Bewerter auch das Risiko von nachträglichen Senkungen von Mietzinsen in der Bewertung berücksichtigen. Investoren widmen - insbesondere bei Indexständen von mehr als 3% - diesem Thema vermehrt ihre Aufmerksamkeit. So könnten die bisher nicht reduzierten Vertragsmieten im DCF-Modell ebenfalls mit Erwartungswerten für Referenzzinssatzanpassungen von der jeweiligen Ausgangsbasis und einer Eintrittswahrscheinlichkeit projiziert werden.

Allgemeine Überlegungen

Wie erwähnt, stellen lediglich 20%-30% der Mieter ein Mietsenkungsbegehren. Allein hierdurch wird die Auswirkung auf den Mietertrag gedämpft. Weiter versuchen Vermieter, erhaltenen Senkungsbegehren zu widersprechen und diese mit Verweis auf ortsübliche Mieten und gestiegene Kosten abzuwenden oder teilweise abzufedern. Auch wenn der Mieter mit dem Gang zur Schlichtungsstelle weitere Möglichkeiten hat sein Begehren durchzusetzen, geben sich einige Mieter bereits an dieser Stelle geschlagen.

Bewerter schenken der Entwicklung des Referenzzinssatzes häufig wenig Beachtung. Ein möglicher Grund hierfür könnte sein, dass die zuletzt sinkenden Renditeerwartungen (aufgrund von Referenzzinssenkungen) die leicht tieferen Mieten oft wettgemacht oder ausgeglichen haben. Einhergehend mit sinkenden Referenzzinssätzen und günstigeren Finanzierungen sind häufig auch tiefere Renditeanforderungen der Investoren (siehe Abbildung 1[1]). Dies bedeutet, dass Käufer bereit sind, einen höheren Preis für Mieterträge aus einer Liegenschaft zu zahlen. Somit wirkt das Anlegerverhalten einer negativen Wertentwicklung entgegen. Das heisst, dass die heutigen Diskont- bzw. Kapitalisierungssatzannahmen implizit bereits die zukünftigen Entwicklungen hinsichtlich tieferen Mieten reflektieren sollten. Hierzu bedarf es wiederum der Erfahrung und des Augenmasses des Bewerters, um diese Entwicklungen zeitnah abbilden zu können.

Neben den Mietzinssenkungen haben auch weitere Umstände Einfluss auf das allgemeine Mietzinsniveau. Genannt seien hier nur das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei abnehmender Zuwanderung und steigenden Fertigstellungen von Wohnobjekten. Die neu erstellten oder renovierten Objekte sind wesentlicher Grund, weshalb die Mieten in der Schweiz seit 2008 um etwa 8% gestiegen sind. Die reinen Bestandsmieten hingegen waren folgerichtig durch die erfolgten Referenzzinssatzanpassungen im selben Zeitraum leicht rückläufig.[2]

Der absolute Effekt der Senkung des Referenzzinssatzes auf die Marktwerte bleibt erst noch abzuwarten. Ihn genau zu beziffern wird kaum möglich sein. Abgesehen von der Individualität von Immobilien wirken viele Faktoren auf die Preisbildung ein, was die Zuordnung zu einer einzigen Variable kaum möglich macht.

Fazit

Nach der Senkung des Referenzzinssatzes werden Mietsenkungsbegehren bei den Liegenschaftsverwaltungen eingereicht. Erfahrungsgemäss machen dies jedoch nur ein Bruchteil der Mieter. Bewerter können die Mietentwicklungen nach Absenkung im Bewertungsmodell nahe an der Realität abbilden. Neben der Veränderung der Miete spielen noch weitere Faktoren eine Rolle, die sich auf die Marktwerte auswirken. Der Schätzungsexperte muss das Marktgeschehen im Transaktionsgeschäft als auch aus der Verwalterperspektive weiterhin genau verfolgen. Die Einschätzung der Marktmieten und der Entwicklung der Vertragsmieten muss insbesondere bei wiederkehrenden Bewertungen überprüft und neu durchdacht werden.

[1] Die Renditen für Wohnliegenschaften im Betrachtungszeitraum entwickelten sich ähnlich wie die für Büroliegenschaften

[2] Vgl. Artikel NZZ vom 15.05.2017 https://www.nzz.ch/wirtschaft/erwartete-senkung-des-referenzzinses-viel-laerm-um-die-mieten-ld.1298482

Textbaustein

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